Startseite / Aktuelles / Trinkwasseranlagen bis 31. Dezember 2016 auf Legionellen prüfen

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07.09.2016 11:53

Wohnungseigentumsanlagen mit mindestens einer vermieteten Wohnung sind nach der Trinkwasserverordnung verpflichtet bis zum Jahresende eine erneute Legionellenprüfung durchzuführen.

Betroffen sind Häuser:

·         mit mehr als zwei Wohnungen,
·         deren zentrale Warmwasseranlagen ein Speichervolumen von mehr als 400 Litern haben
·         oder das Volumen einer Rohrleitung von der Warmwasserbereitung bis zur Entnahmestelle
          mindestens drei Liter beträgt.

Sind alle diese Kriterien erfüllt besteht eine Untersuchungspflicht bis zum 31. Dezember 2016 unabhängig davon, ob bereits eine erste Legionellenprüfung stattgefunden hat. Sollte die gesetzlich vorgeschriebene Erstuntersuchung entgegen der Trinkwasserverordnung erst nach dem 31. Dezember 2013 erfolgt sein, besteht dennoch eine Prüfpflicht, die 3-jährige Frist berechnet sich dann ab dem Tag der Untersuchung.

Das Gesetz sieht hierzu grundsätzlich ein Prüfpflichtintervall von drei Jahren vor. Immobilienverwalter und Eigentümer müssen nun schnellstmöglich tätig werden: Für die Untersuchung kann es erforderlich sein, dass geeignete Probenentnahmestellen einrichtet werden. Die repräsentativen Probennahmestellen liegen in Wohnungseigentumsanlagen in der Regel im Sondereigentum. Deshalb wird in der Eigentümerversammlung auch darüber zu entscheiden sein, zusätzlich neue Probennahmestellen durch einen Installationsfachbetrieb in Streckenabschnitten der Hausinstallation einzurichten, die sich nicht im Sondereigentum befinden.

Die Proben müssen von staatlich akkreditierten Sachverständigen entnommen und durchgeführt werden. Eine Liste dieser Sachverständigen und Unternehmen führen in der Regel die jeweiligen Landesämter für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit.

Der Inhaber einer Wasserversorgungsanlage hat in Abhängigkeit von der Art der Trinkwasserversorgungsanlage auch bestimmte routinemäßig zu erfüllende Anzeigepflichten gegenüber dem Gesundheitsamt, um diesem die Überwachung der Anlage nach dem 5. Abschnitt der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) zu ermöglichen. Diese Anzeigepflichten betreffen die Errichtung, die Inbetriebnahme, bauliche oder betriebstechnische Veränderungen sowie den Übergang des Eigentums der jeweiligen Wasserversorgungsanlage.

Der Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen muss im ersten Schritt die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Modalitäten der turnusmäßigen Legionellenuntersuchungen vorbereiten. Im Vorfeld muss der Verwalter feststellen, ob eine Prüfpflicht besteht.

·         Bestandsaufnahme des Gebäudes und Feststellung etwaiger Prüfpflichten
·         Information der Eigentümer über die Prüfpflichten

Bei Trinkwasser gilt die Faustregel, dass Legionellen im Altbaubestand bis 1970 am ehesten anzutreffen sind.

Des Weiteren ist die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen über:

·         die Auswahl des infrage kommenden Prüflabors,
·         die Einrichtung der in § 14 Abs. 3 Satz4 TrinkwV vorgeschriebenen repräsentativen Probennahmestellen ·         Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über notwendig werdende Maßnahmen und damit verbundene
          Kosten.

Für den Legionellentest müssen Vermieter von Gebäuden mit drei bis vier Wohneinheiten mit Kosten von knapp 400 Euro, von Gebäuden mit sieben bis acht Wohneinheiten mit knapp 600 Euro rechnen. Für die Untersuchung betroffener Ein- bis Zweifamilienhäuser mit gewerblicher Ausgabe von Trinkwasser fallen Kosten von etwa knapp 300 Euro an.

Die Kosten der jährlich wiederkehrenden Untersuchung nach der Trinkwasserverordnung können als Betriebs-/ Bewirtschaftungskosten auf Mieter/ Eigentümer umgelegt werden. Es handelt sich dabei um Kosten der Wassererwärmung nach § 8 Abs. 2 der HeizkostenV in Verbindung mit § 2 Nr. 4a BetrKV. Sofern allerdings ein – wenn auch nur leichter – Legionellenbefall vorliegt, handelt es sich bei der zweiten (Kontroll) - Beprobung um einen Mangel der Mietsache. Die dafür entstehenden Kosten sind als Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung vom Vermieter zu tragen und daher nicht umlagefähig.

Allgemeine Prüf- und Informationspflichten nach der TrinkwV:

·         Welche Pflichten sind zu beachten? Was ist zu tun? Fristen notieren
·         Untersuchungspflicht für Großanlagen
·         turnusmäßige Legionellenuntersuchung, alle drei Jahre
·         Aufzeichnungspflicht (§ 15 Abs. 3 TrinkwV)/ Untersuchungsergebnis schriftlich oder auf Datenträger
          unverzüglich; in der Regel zwei Wochen nach Untersuchung
·         Untersuchungs- und Informationspflicht- Anzeige beim Gesundheitsamt durch Übersenden der Kopie;
          innerhalb zwei Wochen nach Untersuchung
·         Kontamination/Grenzwertüberschreitung (§ 16 Abs. 1 TrinkwV), Untersuchungen, Abhilfemaßnahmen
          unverzüglich einleiten
·         Information der Mieter/ Eigentümer über Qualität des Trinkwassers (Information über die
          Untersuchungsergebnisse Informationspflicht über Verwendung von Bleirohren seit 1. Dezember 2013

Quelle: IVD Immobilienverband Deutschland