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Ab August kann Baukindergeld beantragt werden!
Das Baukindergeld kann ab August 2018 bei der KfW beantragt werden und es gilt rückwirkend ab 1. Januar 2018. Danach können Familien, die eine selbstgenutzte Wohnimmobilie gekauft haben von der Eigentumsförderung profitieren, egal ob eine Neubau- oder Bestandsimmobilie.
 
Was Sie  zum Baukindergeld noch wissen müssen:
  • Anspruchsberechtigt sind Haushalte mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren und einem zu versteuernden Haushaltsjahreseinkommen von bis zu 90.000 Euro. Maßgeblich sind die durchschnittlichen Einkünfte der 2 Kalenderjahre vor der Antragstellung, einmalig nachzuweisen durch die entsprechenden Einkommensteuerbescheide.
  • Dieser Betrag erhöht sich pro weiterem Kind um 15.000 Euro und gilt für max. zwei Kinder. Voraussetzung ist der Bezug von Kindergeld oder Kinderfreibetrag.   
  • Für eine Familie mit zwei Kindern ergibt sich also über zehn Jahre ein Förderbetrag von 24.000 Euro.
  • Einen Anspruch auf Baukindergeld hat jede Familie, die in Deutschland zum ersten Mal eine Immobilie neu baut oder erwirbt und darin lebt.
  • Die Förderung gilt für den erstmaligen Erwerb im Neubau oder Bestand.
 
Das Baukindergeld wird jungen Familien deutliche Vorteile bringen. So kann zum Beispiel eine Immobilie mit einem Kreditvolumen von 100.000 Euro einen monatlichen Kreditratenvorteil von bis zu 24 Prozent erbringen. Ein Immobilienkreditvolumen von 270.000 Euro lässt eine Ermäßigung von bis zu 10 % der monatlichen Kreditrate zu.
 
Der Haushaltsplan der Bundesregierung wird derzeit im Deutschen Bundestag in der Endrunde beraten. Demnach sind für das Baukindergeld 400 Millionen Euro für 2018 im Haushalt eingestellt. Damit könnten durchschnittlich ca. 220.000 junge Familien allein in diesem Jahr  in Deutschland gefördert werden. Der Haushaltsplan mit dem Baukindergeld soll vor der parlamentarischen Sommerpause beschlossen werden. Damit ist der Weg frei für das Baukindergeld und für die Anträge Ihrer Kunden.
Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliardarlehen

Die Verordnung betrifft die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen. Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften wurden insbesondere die Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung in §§ 505a ff. BGB und § 18a des Kreditwesengesetzes (KWG) mit Wirkung zum 21.03.2016 neu geregelt und verschärft. Danach darf der Darlehensgeber einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird (§ 505a Absatz 1 Satz 2 BGB, 2. Halbsatz BGB und § 18a Absatz 1 Satz 2, 2. Halbsatz KWG).

Der IVD hat die Regelung kritisiert, weil sie zu einer Kreditklemme führte. Denn ältere Menschen erhielten trotz entsprechender Sicherheiten keinen Kredit mehr, weil nicht wahrscheinlich war, dass sie zu ihren Lebzeiten den Kredit vertragsgemäß tilgen würden. Betroffen waren aber auch jüngere Menschen, die am Beginn ihrer beruflichen Laufbahn stehen und deren zukünftiges Einkommen noch nicht feststeht.

Dem Ruf nach einer entsprechenden Korrektur des Gesetzes ist der Gesetzgeber nicht nachgekommen, sondern hat statt dessen Leitlinien zur Anwendung des Gesetzes erlassen. 

Das BMJV führt hierzu aus:

  • Mit der ImmoKWPLV sollen nach Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in der Praxis aufgetretene Fragen zur Auslegung der Vorschriften zur Kreditwürdigkeitsprüfung geklärt werden.
  • Sie erhebt allerdings nicht den Anspruch einer umfassenden Regelung der Kreditwürdigkeitsprüfung und ist damit nicht als „Handbuch der Kreditwürdigkeitsprüfung“ zu verstehen.
  • Parallel zur Verkündung der Verordnung wurde deren Begründung - ebenfalls am 30.04.2018 - im BGBl. bekannt gegeben.

Weitere Informationen zum Thema hat das BMJV auf seiner Homepage veröffentlicht.

Quelle: BMJV online sowie NWB Datenbank

Kündigungsbeschränkung erfordert keine Wohnungsumwandlung

BGH, Urteil v. 21.03.2018 - VIII ZR 104/17

Sachverhalt und Prozessverlauf: Der Beklagte hat von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Vierzimmer-Altbauwohnung gemietet, die er gemeinsam mit seiner Ehefrau und Tochter bewohnt. Die Klägerin ist eine aus drei Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Januar 2015 als Eigentümerin und Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten ist. Mit Schreiben v. Mai 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit dem Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter. Dieser habe sich von seiner Ehefrau getrennt und benötige als erfolgreicher Immobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in entsprechender Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros. Die in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen dieser als Gesellschafter beteiligt sei, kämen insoweit allesamt nicht in Betracht.

Der Beklagte widersprach der Kündigung und verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Er machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend und zog den von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarf ihres Gesellschafters in Zweifel. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage blieb in allen Instanzen schon deshalb ohne Erfolg, weil die Klägerin die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB nicht eingehalten hatte.

Die Entscheidung des BFH:

  • Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 i.V.m. Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach Überlassung an den Mieter - hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzuwandeln.
  • Vorliegend wäre es der Klägerin als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwar an sich möglich, sich im Anschluss an ihren Eintritt in den Mietvertrag in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Eigenbedarf ihres Gesellschafters zu berufen (vgl. BGH, Urteil v. 14.12.2016 - VIII ZR 232/15).
  • Ob im Streitfall ein solcher Eigenbedarf allerdings - was die Beklagten in Abrede gestellt haben – überhaupt in Betracht kam, hat das Berufungsgericht offen lassen können, da die von der Klägerin im Mai 2015 ausgesprochene Kündigung bereits wegen Nichtbeachtung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB unwirksam war.
  • Denn trotz der Überschrift des § 577a BGB ("Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung") gilt der darin vorgesehene Schutz des Mieters nach dem Willen des Gesetzgebers beim Erwerb vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften unabhängig davon, ob Wohnungseigentum begründet wird oder werden soll.
  • Mit der Einführung des § 577a Abs. 1a BGB war zwar insbesondere beabsichtigt, die faktische Umgehung des in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sogenannten "Münchener Modell" zu unterbinden. Bei diesem verzichtet eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten. Stattdessen kündigt sie den betreffenden Mietwohnraum wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1 BGB.
  • Mit der eingefügten Neuregelung des § 577a Abs. 1a BGB wollte der Gesetzgeber jedoch nicht allein Umgehungen der Sperrfrist nach dem "Münchener Modell" entgegenwirken, sondern ausdrücklich auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen vorbeugen. Deshalb hat er für ein Eingreifen der Sperrfrist jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber ausreichen lassen, da sich nach seiner Einschätzung bereits hierdurch das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser insoweit eines Schutzes bedarf.
  • § 577a Abs. 1a BGB verstößt auch nicht gegen höherrangiges Verfassungsrecht.
  • Bei ihrer gegenteiligen Auffassung übersieht die Klägerin, dass neben der Rechtsposition des Vermieters auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) geschützt ist. Den insoweit zum Schutz des Mieters erforderlichen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters hat der Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist in § 577a Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 1a Satz 1 BGB dabei auf das erforderliche Maß beschränkt und etwa davon abgesehen, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich zu verwehren, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen.
  • Ebenso wenig verletzt es das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot (Art. 3 Abs. 1 GG), dass nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nur der Erwerb durch eine Personengesellschaft oder -mehrheit, nicht aber durch eine Einzelperson die Sperrfrist auslöst. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden.

Quelle: BGH, Pressemitteilung Nr. 60/2018 v. 21.03.2018